Tôi 35 tuổi,ênlàmgìvớimảnhđấttrốngtạiHàNộikhivẫnởthuêchungcưtrang nhà cái có gia đình hai con nhỏ đang học tiểu học, sinh sống tại quận Nam Từ Liêm (Hà Nội). Tôi đang làm công ăn lương, tổng thu nhập khoảng 30 triệu đồng, không vay nợ, không phải trợ cấp cho ai.
Chồng tôi có mảnh đất lớn để trống trong ngõ được thừa kế lại, không có nhà ở. Gia đình tôi đang đi thuê căn hộ chung cư, giá thuê khoảng 8,5 triệu đồng mỗi tháng. Riêng tôi hiện có mảnh đất riêng 45 m2 tại khu vực Nam Từ Liêm, mặt đường ngõ lớn (hai làn ôtô tránh nhau), đang cho thuê được 5 triệu đồng mỗi tháng.
Tôi có vốn 3 tỷ đồng và muốn đầu tư mảnh đất trống kể trên. Hai phương án chúng tôi đang cân nhắc như sau.
Phương án thứ nhấtlà mua căn hộ chung cư khoảng 2 tỷ đồng để ổn định nơi ở. 1 tỷ còn lại chờ tích lũy thêm, cộng đi vay thêm khoảng 1 tỷ để đầu tư xây nhà 5 tầng cho thuê trên mảnh đất 45 m2, tạo nguồn thu nhập thụ động. Với mặt bằng giá cho thuê hiện tại, tiền cho thuê sẽ thu được khoảng 20 triệu đồng mỗi tháng.
Phương án thứ hailà dồn toàn bộ tiền để xây nhà trên mảnh đất 45 m2 kia, vừa để ở, vừa cho thuê. Tuy nhiên tôi lại không thích ở mặt đường và nơi đông đúc nên thích ở chung cư hơn.
Xin cho tôi lời khuyên về phương án tối ưu cho mình. Cảm ơn chuyên gia và báo VnExpress!
Nguyễn Thảo Linh
Một góc quận Nam Từ Liêm nhìn từ trên cao. Ảnh: Giang Huy
Chuyên gia tư vấn:
Dựa trên các thông tin và các phương án chị đưa ra, tôi cho rằng để chọn được lựa chọn tối ưu nhất cần dựa trên 3 yếu tố: tối ưu về hiệu quả tài chính, phù hợp với khẩu vị rủi ro và dựa trên sở thích, ưu tiên.
Trước khi đi vào phân tích đưa ra lựa chọn trong bài toán tài chính, vợ chồng chị nên chuẩn bị một kế hoạch dự phòng tài chính. Kế hoạch tài chính sẽ bao gồm quỹ dự phòng khẩn cấp (từ 3-6 tháng chi tiêu) để đảm bảo thanh khoản trong trường hợp gia đình gặp những vấn đề khiến giảm hoặc mất thu nhập ngắn hạn hoặc phát sinh chi phí ngoài dự tính. Ngoài ra, gia đình cũng nên có bảo hiểm nhân thọ để dự phòng cho những rủi ro phát sinh chi phí lớn, đảm bảo nguồn tài chính cho người phụ thuộc.
Nếu chưa có quỹ dự phòng khẩn cấp và bảo hiểm nhân thọ, gia đình chị hãy tính toán và trích trước phần tiền từ tổng 3 tỷ đồng đang dự định đầu tư để có một kế hoạch tài chính dài hạn đảm bảo, tránh phải bán tài sản đầu tư hay vay nợ khi phát sinh rủi ro.
Trở lại với mong muốn của chị về việc lựa chọn phương án phân bổ vốn cho nhà ở và đầu tư sao cho tối ưu. Chúng ta sẽ xem xét khía cạnh đầu tiên là tối ưu về hiệu quả tài chính xét riêng việc đầu tư xây dựng trên bất động sản Nam Từ Liêm để cho thuê.
Dựa trên thông tin chị cung cấp, gia đình anh chị đang sở hữu các tài sản sau: 3 tỷ đồng chưa rõ loại hình (tiền và tương đương tiền, cổ phiếu, trái phiếu, khoản cho vay...), bất động sản dân sinh thừa kế của chồng (chưa rõ giá trị), bất động sản dân sinh của chị tại Nam Từ Liêm diện tích 45 m2 tại mặt ngõ lớn. Chúng tôi tham khảo nguồn từ Batdongsan, mảnh đất của chị tại khu vực trên có giá trị khoảng 3,2-5 tỷ đồng, tương đương giá 70-110 triệu đồng một m2.
Gia đình chị có tổng thu nhập 30 triệu đồng mỗi tháng, trong đó có thu nhập từ cho thuê bất động sản tại mảnh đất Nam Từ Liêm (5 triệu đồng). Như vậy hiệu suất cho thuê trên giá trị của mảnh đất này đạt 1,2-1,9% mỗi năm. Sau khi đầu tư xây dựng, thu nhập từ cho thuê mặt bằng tăng lên mức 20 triệu đồng mỗi tháng, theo tôi, đây cũng là mức giá cho thuê nhà riêng phù hợp tại khu vực Nam Từ Liêm. Với dự trù của chị khi đầu tư xây dựng nhà 5 tầng để cho thuê sẽ tốn khoảng 2 tỷ đồng. Như vậy, tổng giá trị bất động sản gồm đất và nhà 5,2-7 tỷ đồng.
Xét về khía cạnh hiệu quả đầu tư tài chính cho bất động sản kể trên, riêng hiệu suất cho thuê sau khi đầu tư xây dựng là khoảng 2,8-4,6% mỗi năm. Ngoài ra, mức tăng trưởng của nhà riêng tại quận Nam Từ Liêm trong 5 năm qua (2018-2022) khoảng 9,5-9,6% mỗi năm, theo dữ liệu từ Batdongsan và phòng nghiên cứu của FIDT. Giả sử trong tương lai với tiềm năng phát triển của quận Nam Từ Liêm và mức tăng này vẫn duy trì, tổng hiệu suất sinh lời từ cho thuê và tăng giá của bất động sản này từ 12,4-14,2% mỗi năm. Như vậy, chị nên đầu tư xây dựng để cho thuê trên bất động sản dân sinh tại quận Nam Từ Liêm.
Chúng ta cùng phân tích phương án thứ nhất. Với mặt bằng giá cho thuê hiện tại, tiền cho thuê sẽ thu được khoảng 20 triệu đồng mỗi tháng. Theo đó, tổng thu nhập của gia đình sẽ tăng lên 45 triệu đồng. Ngoài ra, chị không mất chi phí thuê nhà 8,5 triệu đồng nhưng sẽ phải trả lãi vay ngân hàng. Với dự định vay 1 tỷ đồng trong 20 năm, lãi suất cho vay thế chấp của ngân hàng khoảng 8% mỗi năm, tính theo dư nợ giảm dần, trong 12 tháng đầu vợ chồng chị sẽ cần trả cả gốc và lãi xấp xỉ 11 triệu đồng mỗi tháng. Tỷ trọng chi phí lãi vay trên tổng thu nhập khoảng 24%, nằm trong mức an toàn. Do vậy ở hương án này, dòng tiền của gia đình khả thi để đáp ứng.
Tuy nhiên một yếu tố chị cần xem xét là thay đổi nơi sống. Với mới mức chi phí thuê 8,5 triệu đồng tháng, tôi ước tính căn hộ chị đang thuê để ở có giá trị trên thị trường 3-3,5 tỷ đồng. Việc chuyển đổi về căn hộ trị giá 2 tỷ đồng sẽ dẫn đến thay đổi về chất lượng và tiện ích sống.
Nếu xét hiệu quả tăng trưởng trên tổng tài sản của gia đình trong 5 năm, tôi ước tính tốc độ tăng sẽ đạt khoảng 12% mỗi năm. Con số này tính trên tổng tài sản gồm bất động sản dân sinh cho thuê, căn hộ chung cư và một phần tiết kiệm dự phòng. Tôi loại trừ bất động sản thừa kế của chồng chị do không rõ giá trị.
Với phương án thứ hai, điểm lợi trước mắt là chị không mất chi phí thuê nhà và cũng không phải trả lãi vay. Ở phương án này, hiệu quả tăng trưởng tổng tài sản của gia đình khoảng 11% mỗi năm.
Sau khi phân tích, tôi đưa ra phép so sánh hai phương án kể trên. Về tính tối ưu hiệu quả, phương án thứ nhất cho tổng hiệu suất tốt hơn trong ngắn hạn (12% so với 11%) và khả thi về dòng tiền. Tuy nhiên, con số khả quan này sẽ không duy trì được quá 6 năm do hiệu suất tăng trưởng căn hộ phân khúc 2 tỷ sẽ chỉ đảm bảo giữ giá, không mạnh về tăng trưởng.
Tiếp theo cần so sánh độ phù hợp với khẩu vị rủi ro của một gia đình trẻ và đã có con nhỏ phụ thuộc tài chính. Trong giai đoạn này, chị thích hợp đầu tư tăng trưởng và cần quản trị rủi ro cho dòng tiền. Vợ chồng có thể sử dụng đòn bẩy tài chính và nên ưu tiên phân bổ tài sản vào các kênh đầu tư sinh lời tốt như bất động sản dân sinh, cổ phiếu. Cả hai phương án đều bao gồm bất động sản dân sinh, tuy nhiên cần lưu ý căn hộ về dài hạn sẽ sinh lời kém hơn.
Về yếu tố sở thích và ưu tiên, chị đã nêu rõ quan điểm thích chung cư hơn. Tuy nhiên chị cũng cần xem xét đến yếu tố phân khúc căn hộ phù hợp với mức sống gia đình và các yếu tố khác như gần trường con học, gần nơi làm việc của bố mẹ.
Tóm lại, dựa trên thông tin chị cung cấp và những phân tích, so sánh kể trên, tôi kết luận phương án thứ nhất tối ưu hơn cho gia đình.
Nguyễn Thị Thu Uyên
Chuyên gia Hoạch định tài chính cá nhân
Công ty Tư vấn đầu tư và Quản lý gia sản FIDT